Đứng trước một tài sản cần tái cơ cấu,một vài câu hỏi trong bộ câu hỏi chúng tôi cần giải quyết sẽ là như sau :
Các đặc điểm về khảo sát khu vực và hiện trạng tài sản là như thế nào?
Khu vực này, Có những tệp đối tượng khách hàng nào ?
Quanh Trung Hòa Nhân Chính thì có nhiều Người Hàn Quốc
Quanh Khu Hồ Tây thì Khá nhiều tệp Tây Balo
Quanh mạn Mỹ đình có khá nhiều nhu cầu Văn phòng và cả ở.
Quanh Khu Hà Đông thì nhu cầu thường là ở chứ chẳng có mấy Văn Phòng.
Quanh các trường Đại học thì lại rất sẵn đối tượng sinh viên, họ có thể chi không nhiều, phức tạp nhưng nhu cầu thì lại cực kỳ cao.
Đối tượng khách hàng chịu chi nhất , họ sẵn sàng trả bao nhiêu tiền một tháng cho việc thuê lại BDS đó ?
Nếu là sinh viên, họ chỉ có thể trả Trung bình 1-1.5 triệu/ tháng/ người cho chỗ ở.
Nhưng người Hàn Quốc có thể chi đến 8tr-12tr- 20tr/ tháng tiền thuê.
Vậy ta sẽ chọn đối tượng nào để công trình xây lên sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất ?
Eg: Nếu chọn sinh viên, căn nhà chúng ta có thể xây đến 50 phòng, mỗi phòng ở ghép đôi , vậy có thể cho thuê ra với giá 3tr/phòng.
Vậy doanh thu = 50*3 = 150tr/tháng
Eg: Nếu chọn người HQ – căn nhà của chúng ta có 25 phòng , nhưng mỗi phòng cho thuê được 12tr/tháng.
Vậy doanh thu = 25 *12 = 300tr/ tháng
Cùng một diện tích đất, chỉ bằng việc chọn đúng tệp khách hàng, ta đã tăng Doanh thu gấp đôi.
Nỗi đau của họ là gì ? Họ cần một không gian với điều kiện ntn ?
Eg : Người thuê trọ thì đã từng ở những căn nhà bí bách, dột nát, thiếu không khí -> vậy tất cả các căn hộ đều nên thiết kế để có cửa sổ thông thoáng, thông gió tự nhiên.
Vậy việc không xây hết đất là một tiêu chí cần thống nhất ngay từ đầu với chủ nhà, tránh tham lam xây đầy đất để lấy cho nhiều phòng trong khi chất lượng phòng dở tệ.
Eg : Người Nhật Bản thường chỉ ở trong một tòa nhà chỉ dành riêng cho người Nhật, nên ngay từ đầu căn nhà đều nên thiết kế tối ưu cho Người Nhật và chỉ dành cho người Nhật mà thôi. Không marketing tràn lan, chỉ target đúng đối tượng người Nhật trong địa bàn.
Nhân sự chăm sóc cũng nên set up những người chuyên biệt phục vụ người Nhật. Họ ở trong căn hộ của ta thấy sướng thì họ sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn và ở lâu dài hơn
-> Tiền cho thuê cao hơn , hợp đồng thuê dài hạn hơn.
Thiết kế căn hộ thế nào để đạt được tối ưu doanh thu và chất lượng căn hộ cao nhất ?
Eg : Nếu làm để cho ngân hàng, văn phòng, quán ăn, cafe, cửa hàng thời trang thuê lại , phổ biến phương pháp để dạt cầu thang về 1 phía để có hẳn một khoảng không rộng cho các ngân hàng, văn phòng tự chia phòng theo cơ cấu tổ chức của họ.
Đặc biệt căn hộ cần có thang máy, và hãy tính công suất, tốc độ thang máy đủ phục vụ cho công việc kinh doanh của họ. Có điều kiện rộng rãi có thể làm thang nhập khẩu với kích thước cố định như Mitsubishi, Hitachi.
Nếu chật hẹp cần may đo thì có thể sử dụng thang Liên Doanh, có khả năng tự cắt gọt hố thang theo kích thước ta mong muốn.
Với loại hình này chúng ta chỉ cần làm phần thô và hoàn thiệt mặt ngoài.Còn nội thất có thể để các đơn vị thuê lại tự làm.
vậy là ta đã giảm được đơn giá xây dựng từ 7, 8tr/ m2 Xuống còn 5-6tr/m2.
( Còn tiếp )
Minh Khôi
Hà Nội
Kích vào nút Download để nhận File
” Đầu tư bền vững theo luật nhân quả là nền móng vững chắc cho sự tự do tài chính và thịnh vượng của nhà đầu tư. Vì Một Việt Nam Mới – Người Việt làm chủ trên đất Việt. “